650万别墅现裂缝,只因邻居私自加盖3层小楼,扩建违法吗?

■本文作者:佟湘玉 北京在明律师事务所

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俗话说,远亲不如近邻,近邻不如对门,邻里间本应和睦相处。但近年来因相邻权纠纷,邻里间斗智斗勇的事情层出不穷,有时双方还会闹上法庭。

这不,家住郑州市新郑龙湖镇林溪湾小区的邢女士就遇到了类似的问题。

据邢女士反映,自2020年开始,其邻居陶女士就在自家别墅外加盖了一个3层小楼,并对原本房屋的地下室进行了扩建。

650万别墅现裂缝,只因邻居私自加盖3层小楼,扩建违法吗? 旧房翻新 第1张 650万别墅现裂缝,只因邻居私自加盖3层小楼,扩建违法吗? 旧房翻新 粉刷匠第1张

红圈部位为加盖的3层小楼

虽说,邻居扩建原本也碍不着邢女士啥事,但邢女士却意外发现,其价值650万的别墅因邻居私自加盖小楼已经出现墙体裂缝、采光受影响等问题。

从现场的实际情况来看,陶女士扩建的3层小楼确实已拔地而起。面对已经加盖成型的房屋,陶女士表示自己曾和邢女士一家进行了多次沟通,并且还专门安排装修人员与其进行对接。

然而,邢女士家属却对此表示否认。

有关此事,龙湖镇城管执法部门工作人员表示,已经对邢女士放映的情况进行了现场走访、取证,但陶女士扩建的3层小楼是否属违建尚需进一步调查。

650万别墅现裂缝,只因邻居私自加盖3层小楼,扩建违法吗? 旧房翻新 第2张 650万别墅现裂缝,只因邻居私自加盖3层小楼,扩建违法吗? 旧房翻新 粉刷匠第2张

一、怎样算违建?

众所周知,现实生活中,违章搭建不仅会影响邻居家的通风、采光,有时还会导致邻里间矛盾不断,那么到底哪些行为属于违建行为?

从《物业管理条例》的规定可知,住宅区域内违章搭建的形式具有多样性,比如在屋顶露台搭建简易活动板房、阳光房;将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚等都属于违建行为。

具体而言,违建行为大致可分为以下五种:

(一)在公共区域私搭雨棚、阳光房或封闭公共露台的行为;

(二)私挖地下室、围蔽车库或搭建其他设施的行为;

(三)未取得相关建设工程许可证,擅自变动建筑主体、承重结构进行加建、扩建、改建的行为;

(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的行为;

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

总体来说,私自改建、扩建是一种违建行为。那么,现有的法律法规对违建又是如何处理?

根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定:对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。

也就是说,房屋或者建筑物一旦被认定为违建,当事人需要在规定期限内自行拆除,逾期不拆者,行政机关可以合法地强制拆除当事人的房屋或建筑物。

二、邻居违建还拒绝整改怎么办?

实务中,有些人明知道上述行为违法,但仍旧剑走偏锋。面对邻居违章搭建还拒绝整改、拆除的情况,当事人该怎么办?

目前,对于违章搭建行为法律上虽未有统一规定,但当事人有权依据《民法典》向法院提起诉讼,或向相关部门进行投诉。

比如,2019年5月长沙业主邹先生就开始与违章搭建的邻居黄某某斗智斗勇,但却始终未取得令人满意的结果。最终邹先生通过将黄某某告上了法庭的方式,维护了自己的合法权益。

650万别墅现裂缝,只因邻居私自加盖3层小楼,扩建违法吗? 旧房翻新 第3张 650万别墅现裂缝,只因邻居私自加盖3层小楼,扩建违法吗? 旧房翻新 粉刷匠第3张

图源中国裁判文书网

此外,根据《物业管理条例》规定,物业有权利也义务对违建行为进行劝阻、制止,对于妨碍物业管理的行为,物业公司有权追究当事人的责任。

三、在农村建房,这5种情况属于违建

当然,违建不仅存在于城市,同样也发生在农村。

近年来,随着国家对于违建的清除态度,大量的农村房屋被拆除,许多农民朋友开始担心自家房屋是否为违建?

其实,在农村建房,主要有5种情况属于违建:(一)占用基本农田;(二)未申请宅基地直接建房;(三)建筑超过规定面积;(四)城市户口到农村建房的;(五)征地抢建。

从上述5种违建情况来看,农村违建的判定标准主要是看房屋是否占用耕地或者符合一户一宅政策。若农民朋友的房屋是在宅基地上合法建设的,且未超出规定面积,此类房屋一般不能被认为违建。

不过,值得一提的是,并不是所有的一户多宅都是违建。

根据相关法律规定,此前已取得《建筑用地规划许可证》等文件的房屋,虽缺少手续,但可以通过补办其他手续,获得不动产权证的房屋暂时不予拆除。

也就是说,即使一个农民拥有多套宅基地,但只要其能够证实宅基地来源合法,就不能随意被认定为违建。

总体来讲,目前国家对扩建、改建等行为是有很严格限制的,所以大家在建房时,一定要了解清楚建房的标准,避免踩到红线。

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