无证房屋被当成违建强拆,我们该如何寻求救济?

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导读

无产籍房屋大多是因为历史原因造成,没有房产证就导致在拆迁过程中往往面临不公正补偿,甚至没有补偿。

相关部门往往采用首先将该房屋认定为违法建筑,然后下达限期拆除通知书、强制拆除公告等,步步紧逼,使被拆迁人乱了针脚,再与其签订极不公平的补偿安置方案,或者直接以房屋系违建为由不予补偿。那么面对这种情况,我们该如何进行救济?

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案情简介

刘先生出生于1946年。1979年,刘先生与家人到妻子的老家沈阳,购买了一间无产籍平房用于居住。

2005年,案涉地块涉及征收。当地政府部门将刘先生案涉房屋认定为违法建筑,认为其不符合现行城市规划法规定,至房屋被拆除之日未补全审批手续,故向刘先生送达《强制拆除决定》。随后,依据该限拆决定书,将刘先生房屋强制拆除。

刘先生寻求补偿时,政府部门却以《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第22条拆除违章建筑,不予补偿"的规定为由不予补偿。

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法律分析

首先,无产籍房屋被确定为违法建筑不要慌。首先,根据最高人民法院判例,房屋如果是在1984年1月5日国务院发布《城市规划条例》,及1990年4月1日起施行《中华人民共和国城市规划法》前建成的,即使没有相关审批手续,也不应认定为违法建筑。

因此可通过行政复议或者诉讼手段将政府部门制作的《强制拆除决定书》予以撤销。如此,政府部门强制拆除房屋所有人的房屋就没有了依据。

其次,房屋所有人可通过诉讼程序,确认政府部门强制拆除房屋行为违法,并请求赔偿。

根据《中华人民共和国国家赔偿法》及相关法律规定,取得国家行政赔偿的前提是,自身合法权益受到违法行政行为的侵害。其产生的后果与违法行政行为之间存在因果关系。

同时,对财产权侵害的赔偿范围,限于造成合法权益损害的直接损失。因政府部门无依据拆除房屋所有人房屋,其行为违法,且房屋所有人未得到拆迁补偿,属于直接损失。因此,政府部门应承担违法拆除房屋的赔偿责任。

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关于赔偿标准,因该赔偿争议是因政府部门违法强制拆除房屋引发的,所以法院在确定赔偿标准时,应当遵循赔偿请求人获得的行政赔偿,不低于因依法拆迁所应得到的补偿原则。

大多数情况下,法院判决会参照在拆迁补偿时,按照房屋的实际价值给予补偿。

综合考虑房价上涨、房屋拆除后,被拆迁人一直未能取得赔偿等因素,对补偿标准进行适当幅度的上浮,从而避免已经得到补偿的被拆迁户感到不公平。通常情况下会酌情上浮20%-30%。

有的地方法院在判决时,可能不会采用补偿标准上浮。只是通过判决政府部门支付,从应支付补偿款之日起至实际支付之日止的利息的方式,来维护被拆迁人的利益。

对于房屋价值评估的节点,大多数情况下,会参照房屋被拆除时的房地产评估报告。在没有房地产评估报告时,也可能引用同一地区其他房屋估价时点,与涉案房屋被拆除的时间相近的房地产估价报告。

但也有最高院判例中以一审判决作出时,被拆迁房屋安置地段商品住宅平均价格,予以确定赔偿数额的做法。

因此,即使您的房屋属于无产籍房屋,在征迁过程中,遇到政府部门送达的《限期拆除通知书》也不要慌,马上委托征拆专业律师帮助您,一步一步走,将本该属于自己的拆迁款拿到手!

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