拆迁安置房能不能买卖?搞清楚这点很关键

房屋产权调换和货币补偿是两种法定的供被征收人选择的征收补偿方式。对于迫切需要解决住房问题的被征收人,通常会偏向选择安置房。但是即使是选择安置房的被征收人,也会考虑到随着生活条件的改变,也许会有将安置房卖出换取现金的情况。

能否在市场上正常交易是衡量房屋价值的重要标准之一。因此,安置房是否可以买卖,是被征收人在选择征收补偿方式的时候,需要重点考虑的核心问题。

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一般来说,以被征收人的名义进行了产权登记,并且已经取得了不动产权证的国有土地上房屋是可以上市买卖的。不动产权证就是房屋完全属于被征收人的证明,也是房屋可以上市交易的证明。但也有例外情况,即使有不动产权证,有些性质的安置房买卖根据各地政策,还是会有一定的限制和不同

以北京为例,北京的征收补偿可能会提供有经济适用房、三定三限三结合的房子、两限房等性质的安置房。如果征收方提供的安置房是经济适用房,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《北京市经济适用住房管理办法(试行)》等文件规定,购买经济适用住房满5年才可转让经济适用住房。但经济适用房买卖还应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,并由政府优先回购。

三定三限三结合是北京政府用于安置符合条件的建设项目,征收集体土地涉及的搬迁农(居)民,并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房。根据《北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局关于加强三定三限三结合定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》,这些安置房屋虽然不需要缴纳土地溢价,但是仍然要在房产证或契税完税凭证之日起满5年后,才可以上市交易。

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如果安置房是集体土地上的房屋,首先要注意的是,该安置房是不是所谓的小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建设的,未向国家缴纳土地出让金等必要费用的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,并不是真正法律意义上的产权证。

如果征收方提供的是以上这种小产权房,这种房屋不仅无法买卖,连被征收人对房屋的权利都无法保证。所以,建议被征收人拒绝在补偿协议上签字,或是干脆选择货币补偿以规避风险。

即使集体土地上的房屋不是小产权房,也只有在本集体组织成员间才可以进行买卖。否则即使进行了房屋的交付,也无法办理过户,房屋买卖合同也可能会属于也不受法律保护的无效合同。

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因此,安置房是否可以买卖取决于诸多因素,被征收人在签订补偿协议前,需要对安置房屋的详情进行充分的了解。被征收人必须注意,在征收补偿方案、征收补偿协议中需要明确的是,征收安置的房屋应当是具有完全产权的房屋,是能够正常办理权属证件的房屋。如果安置房不是国有土地上的房屋,被征收人就要提高警惕。

对于所在拆迁项目中的安置房屋能否交易,被征收人应当在清楚安置房屋性质的同时,充分了解自己所在地区的政策规定。多数产权完整的安置房在经过一段期限后,是可以上市交易买卖的。

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