上海老房装电梯先交10万才能用?筹钱谈何容易!解决维保难还有啥好办法?

前段时间

小观报道了上海在推进

老房加装电梯中遇到的新问题

上海一小区凑了40多万加装电梯,

完工后又要筹10万才能启用…

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去年8月,为了解决加装电梯后续运维难的问题,上海市发布了加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见,一些区也跟进发布了区一级的指导意见。一些区在意见中明确,电梯加装完成后必须委托小区物业作为使用管理单位,即交给物业来日常管理。但不少小区物业进而提出,接管电梯的前提条件就是居民们要预存一笔10万元的运维资金,或者将政府前期给予的28万元补贴留存一半作为运维资金。老房加梯资金筹集本就不易,再筹10万谈何容易;加之物业接管后收费不便宜,老小区居民对物业天然缺乏信任,矛盾随之而来。

解放日报·上观新闻记者在采访中了解到,由于此前缺乏相关指导意见,前几年申城加装的电梯中,有不少为了节约费用,采取了居民自管的模式,甚至连报警电话都安装在了居民家中,有极大的安全隐患。既然加装电梯后交给物业来后续专业管理是大势所趋,那么,如何合理收费,妥善解决加装电梯交给物业托管带来的收费纠纷?

像电梯商品房一样计入物业费今年,上海将完成加装电梯2000台以上的目标,不少小区正在推进批量化的加装模式。闵行区万源新城小区正是批量化加装电梯的小区之一,只见19号楼门幢口正包着施工围挡,加装电梯的施工正紧锣密鼓;而一旁的18号楼,一台日立电梯矗立在楼体外侧,从去年3月起已投入使用快一年。居民们透露,小区里89个多层门幢中,目前已签约加装电梯68台,其中24台已开始施工,竣工投入使用1台。

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△万源新城小区19号楼门幢口正包着施工围挡,加装电梯的施工正紧锣密鼓;而一旁的18号楼,一台日立电梯矗立在楼体外侧,从去年3月起已投入使用快一年。

能批量推进得这么顺利,加装的电梯没有后顾之忧是一个重要因素。18号楼4楼居民瞿阿姨告诉记者,电梯加装完成后,小区乐道物业随即接手运维管理,而她要付出的,只是物业费从之前的1.2元每平方米每月,涨至1.7元每平方米每月。她居住的是50余平方米的小套,算下来一年支出不过300余元。楼内另一位居民梁老伯居住的是110余平方米的大套,一年的额外支出也不过约700元。他们都说,这点钱可以承受少吃两个荤菜就来了。

将电梯运维费用计入物业费,正是万源新城小区的新尝试。之所以采取这一模式,和万源新城小区的特点有关。

万源新城小区一期至三期位于一起,其中一二期为没有电梯的多层住宅,三期为有电梯的高层住宅;一二期物业费为1.2元每平方米每月,三期物业费为1.7元每平方米每月,差别就在于有无电梯。万源新城居委会一名负责人称,考虑到小区乐道物业本就具备丰富的电梯管理经验,也配备有应急维修工和安全员,可以以较低的成本兼顾接管多层区域加装的电梯。因此,在小区18号楼加装首台电梯之初,居委会就组织居民、业委会、物业开过讨论会,提出加装的电梯由物业统一接手管理的方案,由物业负责日常管理和基本维保;日常管理维保费用则参考高层,纳入物业费中,即多层楼加装电梯后物业费与高层拉平。大小修费用则由居民另外筹集。

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△万源新城小区里,加装电梯的报警电话接入了物业的监控室。

小区业委会副主任王国华告诉记者,该方案在其他楼幢加装电梯征询时都会被着重介绍,得到了居民们的普遍支持。为了方便物业接管,小区也限定加装的电梯必须是同一品牌

但记者也算了一笔账,以一梯两户的18号楼为例,物业费上涨后,整幢楼一年支付在电梯上的费用不过约为五六千元,相比一些区给出了加装电梯一年一万余元的运维建议价实惠了很多。乐道物业肯接手吗?物业经理刘晓告知,目前加装的电梯尚在厂家维保期内,物业是有盈余的。出了厂家维保期后,经过物业的测算,大约每台电梯一年会亏损约420元。物业相信,将来可以通过运营电梯广告等方式,将这部分亏损覆盖。

不过,万源新城小区采取的模式,其他小区学得了吗?闵行区虹桥镇加梯办负责人称有一定的可复制性。他认为,一些物业公司尽管无法像万源新城小区一样内部资源共享,但也可以尝试通过区域共享的方式来实现,即管理的几个小区共享电梯维保资源,降低运维成本,以物业费的方式明明白白收费。至于物业费增加多少,可由小区居民自行协商,按面积分摊、按当初出资比例分摊,或者按户数均摊都可以。

电梯公司全包15年也可借鉴

记者此前在调查中还了解到,除了考虑费用是否可以承受之外,居民们抗拒将电梯托管给物业的原因还在于:他们认为老小区物业管理松懈,难堪此任,恐有收钱不办事之嫌,居民和物业之间缺乏信任机制。这一矛盾又如何解决?浦东新区三林苑的尝试或可借鉴。

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△三林苑小区已签约加装16台电台,其中2台正在施工中,3台已投入使用。

三林苑是1995年建成的6层楼老小区,共有180多个门幢,居民以老年人为主,加装电梯的意愿强烈。浦东新区东明路街道城建中心主任曹冬云告诉记者,小区自2019年起开始推成片化加装电梯,目前小区已签约加装16台,其中2台正在施工中,3台已投入使用。她提供了几份加装电梯的协议,记者注意到,协议中有玄机:协议对于加梯代建方责任的第6条除了约定了电梯的品牌尺寸之外,还额外约定了售后服务,包括免费质保2年,第3年至第15年由电梯厂家提供4800元一年的清包和10000元一年的全包质保服务。

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△三林苑的加梯协议中,对于加梯代建方责任的第6条除了约定了电梯的品牌尺寸之外,还额外约定了售后服务,包括免费质保2年,第3年至第15年由电梯厂家提供4800元一年的清包和10000元一年的全包质保服务。

在三林苑16号楼门幢口,居民张老伯掏出门禁卡刷开了电梯,带着记者走入轿厢。这是一台爱登堡品牌的电梯,通过错层的方式与楼体联通,3楼至6楼的居民参与分摊筹资。老伯告诉记者,他们就选择了由电梯厂家全包15年的维保方式,交给专业的人来我们也安心,少麻烦。

那么,电梯厂家的全包包含哪些服务?电梯厂家爱登堡的一名负责人介绍,第3年至第15年内,电梯除人为损坏外,其他所有的大小保养、日常维修、配件更换均包含在了10000元内。一年10000元的费用如何筹集分摊,也写入了加梯的合同内。记者翻阅了多份加梯合同发现,不同的楼幢或选择平均分摊、或选择按加梯出资比例分摊,由楼内居民自行决定,每年筹集一次。

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△一年10000元的费用如何筹集分摊,也写入了加梯的合同内。分摊方式由居民自行决定。

而之所以直接交给电梯厂家来全包维保,有居民告诉记者,原因也在于前几台电梯加装时物业并不愿接手管理。因此,街道与代建方协商后,推出了目前的模式,由电梯厂家直接提供15年的维修保养服务。但曹冬云坦言,该模式也存在难点需要突破,即电梯的保洁、报警电话值班等日常管理谁来负责?曹冬云带着记者来到16号楼的5楼,指着电梯连廊里墙壁上的一台电话机称,3部已投入使用的电梯日常由居民自管,报警电话则直接安装在楼道内。这显然不是长久之计,电梯的日常管理仍然需要物业的参与。

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△三林苑小区里,由于此前的物业不愿接管,电梯报警电话则直接安装在楼道内,这显然不是长久之计。

曹冬云称,三林苑已在操作更换物业,新物业进驻时,为加装电梯提供日常管理将写入服务合同。小区业委会称,会和新物业协商日常管理的服务价格,并在物业管理费中予以体现。以后在三林苑,加装的电梯将形成日常管理交由物业、维修保养交由厂家的分工维保模式。

采访中,居民们普遍表示电梯是个特种设备,加装之前就得想好后续如何进行维保。上海市人大代表洪程栋建议,上述小区采用的模式值得其他小区借鉴,但从长远来看,申城仍然需要对于加装电梯的安全管理进行制度上的安排。他建议,申城应亟待通过地方立法,对电梯的使用、管理、更新、加装、维护等问题进行进一步的规范,并制定相应的细则,提供成熟的建议操作模式,供小区选用。

(解放日报·上观新闻)

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